O Tijolo Ainda Vence entre Investimentos: Veja o Panorama do Mercado Imobiliário 2025

O ano de 2025 consolidou um movimento que vinha se desenhando nos últimos ciclos: o mercado imobiliário residencial brasileiro segue firme, com valorização real acima da inflação e um interesse crescente por imóveis compactos em grandes centros urbanos.

Os dados do Índice FipeZAP, que monitora 56 cidades brasileiras, mostram não apenas um aquecimento consistente dos preços, mas também mudanças no perfil de demanda, na geografia da valorização e no papel de capitais como Goiânia dentro desse cenário. Mais do que uma fotografia pontual, os números ajudam a entender para onde caminham as preferências de moradia e investimento no país.

Crescimento acima da inflação: o tijolo ainda protege o patrimônio

Ao longo de 2025, o mercado residencial entregou ganhos reais importantes para quem já estava posicionado em imóveis.

• Acumulado do ano (jan–nov/2025): alta de cerca de 6,22% nos preços residenciais, contra algo entre 3,94% e 4,2% de inflação no período.
• Últimos 12 meses (até nov/2025): o FipeZAP acumulou aproximadamente 6,92%, abaixo do pico de fevereiro de 2025 (8,17%) e de 2024 (7,73%), mas ainda superior aos anos anteriores desde 2013.
• Crescimento mês a mês: trajetória estável, com alta de 0,54% em outubro e 0,58% em novembro, sem movimentos bruscos de correção para baixo.

Na prática, isso significa que quem manteve parte do patrimônio em imóveis residenciais conseguiu preservar poder de compra e, em muitos casos, ampliar o capital em termos reais.

A força dos imóveis compactos: protagonismo das unidades de 1 quarto

Se o mercado como um todo se valoriza, um recorte em especial se destaca: os imóveis menores. Em 2025, os apartamentos de 1 dormitório apresentaram, de forma consistente, uma valorização superior à de unidades maiores:

• Em novembro, imóveis de 1 quarto tiveram alta média de 0,96%, enquanto unidades de 3 quartos registraram cerca de 0,37%.
• Em outubro, repetiu-se o padrão: 1 quarto subindo 0,65%, com os demais perfis avançando menos.

Essa diferença não é apenas conjuntural. Ela dialoga com duas tendências claras:

• Ticket de entrada mais acessível: imóveis compactos são mais “compráveis”, tanto para moradia quanto para investidores que montam carteira de locação.
• Demanda crescente por curta e média temporada: o avanço de plataformas como Airbnb reforçou a procura por unidades bem localizadas, mobiliadas e de metragem reduzida.

A velha regra de mercado — “quanto menor o imóvel, maior a valorização percentual” — segue válida e, nos últimos meses, ganhou ainda mais força.

Capitais e praças em destaque: onde os preços mais subiram

Embora todos os 56 municípios monitorados tenham registrado valorização no acumulado do ano, a intensidade da alta varia bastante.

Entre as capitais, algumas se destacam pela agressividade da valorização, como Vitória (ES), Salvador (BA), João Pessoa (PB), São Luís (MA) e Belo Horizonte (MG), com altas de dois dígitos entre janeiro e novembro.

Quando o olhar se volta para o preço absoluto por metro quadrado, outras praças ganham cenário:

• Balneário Camboriú (SC) aparece como mercado mais caro do país, com valores na casa de R$ 14 mil/m² ou mais.
• Vitória (ES) se consolida entre as capitais com m² mais elevado.
• Florianópolis (SC) e São Paulo (SP) também figuram no topo do ranking de preço.

Já na outra ponta, capitais como Aracaju (SE) permanecem com valores médios de m² mais baixos, ainda que com crescimento em curso, abrindo espaço para correção positiva ao longo dos próximos ciclos.

Um ponto em comum entre os mercados mais caros é a combinação de economia forte, baixa taxa de desemprego, qualidade de vida percebida e atração de migrantes. Nesse contexto, Santa Catarina se consolida como um dos grandes polos, especialmente com Florianópolis e Balneário Camboriú.

Goiânia no FipeZAP: um mercado em consolidação

4.1. Preços e valorização

Dentro do mapa nacional, Goiânia aparece como um mercado relevante e em consolidação, com dinâmica própria.

Os dados mais recentes indicam que:

• A capital figura entre as cidades cujo preço médio do metro quadrado supera a faixa de R$ 8 mil, ao lado de mercados como Recife e Belém.
• Em outubro de 2025, Goiânia registrou cerca de +0,80% de variação mensal nos preços de venda residenciais, superando o desempenho médio do FipeZAP (em torno de +0,54%).
• No acumulado do ano até outubro, a alta aproximada de 1,64% coloca Goiânia entre as cidades com menor valorização no período, pouco acima de Brasília.

Somando a isso, o ranking FipeZAP de 2025 posiciona Goiânia em uma faixa intermediária, mas bastante relevante:

• Preço médio do m² residencial (venda): em torno de R$ 8.067 (novembro/2025).
• Posição no ranking nacional: 22ª entre as 56 cidades monitoradas.
• Valorização anual: cerca de 1,93% nos últimos 12 meses (até outubro/2025).

Ou seja: não é um mercado saturado em preços, mas também não é periférico. Goiânia se posiciona como uma das praças mais aquecidas para investimento, com valores que ainda permitem entrada e margem de crescimento, principalmente em segmentos e bairros selecionados.

Enquanto outras capitais já entregaram uma parte relevante da valorização esperada, Goiânia ainda trabalha em patamares mais moderados — o que pode ser lido como espaço de ganho futuro, especialmente em zonas estratégicas e produtos bem posicionados.

4.2. Condominialização e desenvolvimento urbano

Um dos traços mais marcantes do mercado goianiense é a força dos condomínios, especialmente os horizontais.

• Dados do IBGE indicam que o número de moradores em condomínios fechados em Goiânia cresceu mais de 120%, reforçando a preferência por segurança, controle de acesso e áreas de convívio planejadas.
• A cidade tornou-se referência nacional em condomínios horizontais entre capitais, tanto em lançamentos quanto em ocupação efetiva.

Esse movimento convive com investimentos públicos em infraestrutura:

• Programas de revitalização de vias, com obras em dezenas de quilômetros de ruas e avenidas, beneficiando diferentes bairros.
• Empreendimentos privados de grande porte, como a torre Royal City Park, reforçando a verticalização qualificada e a formação de novos eixos de alto padrão.

Tudo isso consolida uma Goiânia que cresce, mas busca combinar expansão urbana com qualidade de vida.

Qualidade de vida em Goiânia: por que tanta gente escolhe ficar (ou vir morar aqui)

Os dados econômicos ajudam a entender o mercado, mas quem está em Goiânia sabe que a cidade oferece uma combinação bastante particular de atributos.

Entre os pontos fortes mais citados:

• Qualidade de vida: boa oferta de hospitais, escolas, comércio e serviços, com sensação de cidade grande em alguns aspectos e de cidade média em outros.
• Custo de vida competitivo: alimentação, transporte e moradia com relação custo-benefício interessante quando comparados a outras capitais brasileiras.
• Clima e rotina: clima tropical, média anual em torno de 25ºC e rotina que equilibra trabalho, vida social e tempo em casa.
• Economia diversificada: serviços, comércio, agronegócio, logística e tecnologia ampliam o leque de oportunidades.
• Cultura e lazer: festas populares, gastronomia própria, cena musical ativa, parques urbanos e equipamentos culturais relevantes.

Há desafios, claro: trânsito intenso em horários de pico, clima seco que exige cuidado com a saúde e a distância do litoral. Ainda assim, a percepção geral é de uma cidade que oferece um conjunto equilibrado de fatores para quem busca morar bem sem os extremos de custo e velocidade de metrópoles como São Paulo ou Rio de Janeiro.

Bairros e setores em evidência em Goiânia

Goiânia é organizada em setores com identidades muito claras — tanto para quem mora quanto para quem investe. Entre os mais citados:

• Setor Marista: um dos mais valorizados e desejados da cidade. Arborizado, com forte presença de serviços, gastronomia, vida noturna e proximidade do Parque Areião. É também o bairro com m² mais caro da capital, com valores médios acima de R$ 10.800/m², segundo o FipeZAP.
• Setor Sul: bairro charmoso, com arquitetura característica, ruas agradáveis e boa oferta de serviços. Figura entre as áreas mais valorizadas da capital, logo após Marista.
• Setor Bueno: tradicional, consolidado e completo. Reúne escolas, comércio forte, prédios residenciais de padrão médio e alto e boa mobilidade — também entre os líderes de preço por metro quadrado.
• Setor Oeste: mistura construções mais antigas com renovação imobiliária. Arborizado, próximo a parques como Lago das Rosas e Bosque dos Buritis.
• Jardim Goiás: bairro moderno e planejado, com condomínios de alto padrão, forte presença empresarial e vizinhança do Estádio Serra Dourada.
• Pedro Ludovico, Jardim América, Parque Amazônia e adjacências: áreas residenciais muito procuradas, com boa infraestrutura, comércio de bairro forte e sensação de “cidade vivida”.
• Setor Central: coração histórico, comercial e institucional da cidade, com grande circulação diária.
• Residencial Eldorado e outros setores residenciais: opções para quem gosta de bairros com identidade própria, ruas mais tranquilas e, em muitos casos, boa presença de áreas verdes.

Além deles, setores como Universitário, Campinas, Jaó, Jardim Atlântico, Jardim Europa, Alphaville Araguaia, Vila Nova, Vila Brasília, entre outros, compõem um mosaico diverso de perfis de moradia, locação e investimento.

O que tudo isso significa para quem quer comprar, vender ou investir

O cruzamento entre o cenário nacional e a realidade de Goiânia deixa alguns recados importantes:

• Imóveis compactos seguem centrais tanto no Brasil quanto na capital goiana, especialmente aqueles bem localizados e próximos de serviços, universidades, eixos de mobilidade e polos de trabalho.
• Mercados muito esticados em preço, como alguns destinos litorâneos, podem entrar em ciclos de valorização mais contida, enquanto praças com crescimento moderado, como Goiânia, ainda têm espaço relevante para amadurecimento de preços.
• Em Goiânia, o ticket médio em torno de R$ 8 mil/m², aliado à posição intermediária (22ª no ranking FipeZAP), sugere um mercado maduro, mas ainda com oportunidades interessantes — sobretudo em bairros líderes como Marista, Sul e Bueno.
• Para quem pensa em comprar para morar, o foco deve ser a combinação entre estilo de vida, bairro, metragem e qualidade do condomínio, mais do que apenas a alta de curto prazo.
• Para quem pensa em investir, faz sentido olhar para:
  • unidades menores em bons bairros;
  • regiões com infraestrutura em expansão;
  • segmentos com demanda permanente, como locação residencial tradicional e curta temporada.