Reforma Tributária e Aluguel: como proteger sua rentabilidade a partir de 2026

Se você é proprietário, investidor ou administra imóveis, é provável que já tenha ouvido que “o aluguel vai ficar mais caro”. A leitura mais útil é outra: a Reforma Tributária amplia a formalização e a fiscalização, e isso muda o jogo de quem quer previsibilidade, segurança e margem líquida.

A partir de 2026 começa o ano de teste do IVA Dual (Imposto sobre Valor Agregado), formado por CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços) e IBS (Imposto sobre Bens e Serviços). Em resumo: a locação passa a entrar de vez em um modelo de tributação sobre consumo, com regras objetivas e cruzamento amplo de dados.

1. O QUE MUDA NA PRÁTICA

A informalidade deixa de ser “economia” e vira risco: com CIB (Cadastro Imobiliário Brasileiro) e Sinter (Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais), a Receita cruza dados de pagamentos (inclusive Pix), titularidades e registros com mais velocidade e alcance.

O custo de errar aumenta: para o locador, há multas de 75% do valor devido (podendo chegar a 150% em reincidência), além de juros, correção e outras sanções; em situações graves, pode haver risco de crime tributário. Para o inquilino, pode haver multa sobre omissões na declaração e perda de benefícios vinculados ao aluguel.

2. VOCÊ VAI PAGAR CBS/IBS? (ENTENDA O ENQUADRAMENTO)

Você passa a ser contribuinte do novo sistema quando cumprir uma das hipóteses abaixo:

• Regra geral (cumulativa): possuir mais de 3 imóveis e ter renda anual de aluguel acima de R$ 240.000 no ano-calendário anterior;
• Regra alternativa: ter renda anual de aluguel acima de R$ 288.000 no próprio ano, independentemente do número de imóveis.

Além disso, existe o risco do limite mensal de R$ 24.000: se houver pagamento concentrado (ex.: vários meses antecipados), a receita pode “estourar” o mês e gerar efeitos tributários inesperados. Por isso, a data do pagamento (regime de caixa) vira ponto crítico de planejamento.

3. O “ESCUDO” DA LOCAÇÃO RESIDENCIAL (BASE REDUZIDA + REDUTOR SOCIAL)

A locação residencial tem dois redutores que diminuem o peso real do imposto:

• Redução de até 70% da base de cálculo (a tributação não incide sobre 100% do aluguel);
• Redutor social fixo de R$ 600,00 por imóvel, por mês.

Isso significa que a alíquota “de tabela” (estimada entre 26,5% e 28% para o IVA Dual) não é a mesma alíquota que, na prática, sai do bolso. O ponto é simples: quem calcula e registra corretamente tende a preservar melhor a rentabilidade.

4. CRÉDITOS: COMO PROTEGER A MARGEM COM DESPESAS FORMALIZADAS

Para quem se enquadrar como contribuinte, existe um benefício estratégico: a possibilidade de gerar créditos tributários com despesas ligadas à locação, desde que formalizadas com nota fiscal (ex.: manutenção, reformas e serviços).

5. O QUE FAZER AGORA (CHECKLIST DO PROPRIETÁRIO/INVESTIDOR)

2026 é o momento de se preparar: revisar contratos, organizar documentos, padronizar recebimentos e estruturar o repasse/registro dos tributos quando aplicável. A regra é clara: compliance começa antes da cobrança.