Construiu e não averbou? Entenda!
Sua obra terminou, mas no papel ela ainda não existe?
Entenda por que concluir a construção é apenas uma parte da regularização e como a falta de averbação pode aparecer justamente na hora de vender, financiar ou organizar o patrimônio.
A obra acabou. As chaves foram entregues, a mudança aconteceu e, olhando para o imóvel, parece que está tudo concluído.
Mas existe uma pergunta que muitos proprietários só fazem anos depois: a construção também aparece na matrícula do imóvel?
É possível existir uma casa, prédio ou ampliação concluída fisicamente enquanto a matrícula continua descrevendo apenas o terreno ou uma área construída antiga.
É aí que entra a averbação da construção: o ato registral que atualiza a matrícula para que a situação registrada acompanhe a realidade do imóvel.
Obra concluída não significa matrícula atualizada
A existência física da construção e sua descrição registral são coisas diferentes. A regularização busca fazer com que ambas correspondam.
Terminar a obra é apenas parte do caminho
A matrícula funciona como o histórico jurídico do imóvel. Se nela consta apenas o lote e posteriormente foi construída uma residência, por exemplo, essa nova realidade precisa ser levada ao Registro de Imóveis.
O mesmo raciocínio pode alcançar ampliações, reconstruções, demolições e outras alterações que modifiquem a descrição registral do bem.
A averbação permite que a matrícula represente, de forma atualizada, a realidade física e documental do imóvel.
A averbação não cria a construção. Ela registra oficialmente a alteração ocorrida no imóvel.
O problema costuma aparecer quando você precisa do patrimônio
Enquanto o proprietário apenas utiliza o imóvel, a divergência documental pode permanecer despercebida por anos. O problema aparece quando alguém precisa analisar formalmente aquele bem.
Financiamento
Divergências entre matrícula, documentação municipal e situação física podem dificultar ou impedir a aprovação da operação.
Venda
Compradores, bancos e assessorias jurídicas podem identificar que a construção existente não corresponde ao que consta no registro.
Inventário e partilha
A matrícula desatualizada pode exigir providências adicionais durante a organização e transmissão do patrimônio.
Garantias imobiliárias
A documentação registral influencia a análise do bem quando ele será utilizado em operações de crédito ou como garantia.
Habite-se e averbação não são a mesma coisa
Essa é uma das confusões mais comuns na regularização imobiliária.
Habite-se
É o documento municipal, ou equivalente, relacionado à conclusão e regularidade da edificação perante o Município.
Averbação
É o ato praticado no Registro de Imóveis para atualizar a matrícula e registrar a alteração correspondente à construção.
Portanto, possuir o Habite-se não significa, por si só, que a construção já esteja devidamente refletida na matrícula.
E a regularização da obra perante a Receita Federal?
A regularização fiscal e previdenciária da construção também precisa ser analisada. No fluxo ordinário, a obra pode envolver inscrição no Cadastro Nacional de Obras, aferição por meio do Sero e emissão da certidão correspondente.
Fluxo geral de regularização fiscal da obra
Conforme a situação fiscal, a certidão poderá ser uma CND ou uma Certidão Positiva com Efeitos de Negativa, entre outras situações previstas na regulamentação aplicável.
Quais documentos podem ser necessários?
Não existe uma lista absolutamente idêntica para todos os imóveis. A documentação depende da obra, do Município, da situação fiscal e das exigências registrais aplicáveis ao caso.
As exigências podem variar conforme a natureza, idade e localização da obra, além das normas municipais e registrais aplicáveis.
Averbar não é transferir a propriedade
Averbação de construção e transferência imobiliária são atos diferentes.
Quando uma construção é averbada, não existe, por esse simples fato, mudança de proprietário. O objetivo é atualizar a matrícula para demonstrar uma alteração relevante ocorrida no imóvel.
Se uma pessoa já era proprietária do terreno e construiu uma casa, a averbação fará a matrícula passar a informar a existência daquela construção. A titularidade permanece a mesma.
Regularização também é estratégia patrimonial
Regularizar um imóvel não deveria ser uma preocupação apenas de quem pretende vendê-lo amanhã.
Um patrimônio documentalmente organizado está mais preparado para venda, financiamento, garantias, sucessão, planejamento patrimonial e futuras negociações.
É muito melhor descobrir uma pendência enquanto existe tempo para resolvê-la do que durante uma proposta de compra com prazo para financiamento ou em uma situação familiar urgente.
Também é importante lembrar que regularização nem sempre significa simplesmente apresentar um documento ao cartório. Se a construção foi executada de forma diferente do projeto, se houve ampliação, divergência de metragem ou pendências anteriores, outras etapas podem precisar ser resolvidas primeiro.
A obra terminou. E a matrícula?
A conclusão física da construção não significa que a regularização patrimonial também terminou.
Existe uma pergunta simples que todo proprietário deveria fazer: o que está construído no terreno é exatamente o que consta na matrícula?
Se a resposta for não, existe uma divergência documental que merece ser analisada antes que ela apareça no momento de uma venda, financiamento, inventário ou operação de crédito.
Pegue a matrícula do seu imóvel e confira: ela descreve o patrimônio que você realmente possui hoje?
