Direito de Preferência
O proprietário quer vender o imóvel? 5 coisas que você precisa saber antes que seja tarde
Entenda como funciona o direito de preferência, quais informações o proprietário deve apresentar, quanto tempo o inquilino tem para responder e o que acontece com a locação depois da venda.
Imagine a cena: você está acomodado no imóvel, organizou sua rotina ou consolidou seu ponto comercial e, de repente, recebe a notícia de que o proprietário decidiu vender.
A primeira reação costuma ser de preocupação. Será preciso sair imediatamente? O inquilino pode comprar o imóvel? Quanto tempo existe para decidir? O comprador pode encerrar o contrato?
A venda não encerra automaticamente todos os direitos do locatário. A Lei do Inquilinato estabelece regras específicas para equilibrar o direito do proprietário de vender o bem com a proteção de quem ocupa o imóvel. Uma das principais é o direito de preferência.
O prazo começa após o recebimento de uma proposta completa e válida.
Preço, pagamento, ônus e condições relevantes precisam ser informados.
O registro do contrato pode ampliar as medidas disponíveis contra uma venda irregular.
O que é o direito de preferência?
O direito de preferência garante ao locatário prioridade para comprar o imóvel em igualdade de condições com terceiros.
Isso não significa que o proprietário precise vender por um valor menor. Ele deve apresentar ao inquilino as mesmas condições que aceitaria de outro comprador: preço, forma de pagamento, existência de ônus e demais elementos relevantes da negociação.
O inquilino pode aceitar integralmente a proposta ou recusar. O proprietário não deve oferecer uma condição ao locatário e, depois, vender a terceiro em condições mais vantajosas sem renovar a oportunidade de compra.
O locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar-lhe conhecimento do negócio por meio que permita ciência inequívoca. Artigo 27 da Lei nº 8.245/1991
A notificação deve apresentar todas as condições
O processo não deve começar apenas com uma ligação ou mensagem vaga dizendo que o imóvel será vendido. A comunicação precisa permitir que o locatário compreenda exatamente qual negócio está sendo oferecido.
A comunicação deve informar:
Receber apenas a informação de que o imóvel “está à venda” não equivale, por si só, a receber uma proposta completa para o exercício da preferência.
O prazo para responder é de 30 dias
Depois de receber uma comunicação válida e completa, o locatário tem 30 dias para manifestar sua aceitação integral.
O interesse precisa ser claro
Não basta responder que “tem interesse”, pedir mais tempo ou apresentar uma contraproposta. Para exercer a preferência, o locatário deve aceitar integralmente as condições apresentadas.
Se não houver manifestação inequívoca dentro do prazo, o direito caduca em relação àquela proposta e o proprietário poderá seguir com a venda.
A averbação pode mudar completamente a proteção
Se o imóvel for vendido sem que o locatário tenha sido avisado corretamente, a consequência dependerá, entre outros fatores, da situação documental do contrato.
Contrato levado à matrícula do imóvel
Quando o contrato está averbado na matrícula pelo prazo exigido em lei, o locatário pode ter proteção mais forte para reivindicar o imóvel, desde que cumpra os demais requisitos legais.
A medida deverá ser proposta dentro de seis meses, contados do registro da venda na matrícula, com depósito do preço e das despesas de transferência.
Sem a averbação necessária, o locatário poderá discutir perdas e danos, mas normalmente não terá a mesma proteção para buscar a propriedade contra o terceiro comprador.
Nem toda transferência gera direito de preferência
O direito de preferência não se aplica a qualquer mudança de titularidade. Algumas operações possuem natureza diferente de uma venda comum realizada livremente a um terceiro.
Transferência gratuita do imóvel, como a doação a um familiar.
Troca de um imóvel por outro bem, e não simples venda em dinheiro.
Integralização de capital, cisão, fusão ou incorporação empresarial.
Transferência realizada por determinação ou procedimento judicial.
Constituição ou execução de propriedade fiduciária, conforme a hipótese legal.
Perda da propriedade e situações especificamente previstas em lei.
O que acontece com o aluguel depois da venda?
Se o locatário não comprar o imóvel e a venda for concluída, o contrato não desaparece automaticamente. O comprador passa a ser o novo proprietário e poderá adotar uma das seguintes condutas:
Manter a locação
O comprador assume a posição de locador. Os dados de propriedade, pagamento e comunicação podem ser atualizados por meio de documento adequado.
Solicitar a desocupação
Nas hipóteses permitidas pela lei, o comprador poderá denunciar a locação e conceder ao inquilino o prazo de 90 dias para desocupar.
O adquirente também possui prazo legal para exercer esse direito. Se não denunciar a locação dentro de 90 dias contados do registro da venda ou do compromisso, presume-se que concordou com sua manutenção.
Preferência e cláusula de vigência são proteções diferentes
Direito de preferência
Dá ao inquilino prioridade para comprar o imóvel nas mesmas condições oferecidas ou aceitas de terceiros.
Cláusula de vigência
Busca garantir que a locação continue sendo respeitada pelo comprador até o fim do prazo contratual, desde que cumpridas as formalidades legais.
O que conferir antes de responder
Conhecimento é proteção
A venda do imóvel alugado não significa que o locatário perdeu imediatamente sua casa, seu ponto comercial ou seus direitos.
A proteção legal depende de três fatores: informação correta, documentação adequada e resposta dentro do prazo.
O direito de preferência pode representar uma oportunidade de compra. A cláusula de vigência pode proteger a continuidade da locação. A averbação pode definir quais medidas estarão disponíveis se o proprietário desrespeitar a lei.
Se o imóvel fosse vendido hoje, o seu contrato estaria preparado para protegê-lo?
